遺言書で解決する相続土地問題の基礎

不動産の“表示登記”を担う専門家

土地家屋調査士とは、不動産の「表示に関する登記」を専門に行う国家資格者です。

ここでいう「表示」とは、不動産の物理的な情報を指します。

例えば以下のような内容です。

• 土地の所在地・地番
• 面積（地積）
• 地目（宅地・畑・山林など）
• 建物の構造・種類・床面積

これらの情報を正確に調査・測量し、法務局へ登記申請する役割を担っています。

 

司法書士との違い

不動産取引において混同されやすいのが司法書士との違いです。

 

役割の違い

専門家                          業務内容

土地家屋調査士          表示登記（物理的情報）

司法書士                      権利登記（所有権・抵当権など）

 

具体例

• 建物を新築 → 土地家屋調査士が表題登記
• 不動産を購入 → 司法書士が所有権移転登記

つまり、「不動産の形や大きさを扱うのが土地家屋調査士」「権利関係を扱うのが司法書士」と理解すると分かりやすいでしょう。

1. 土地の測量業務

土地の正確な面積や境界を明らかにするための測量を行います。

 

主な測量の種類

• 現況測量
• 境界確定測量
• 確定測量

特に不動産売却時には「境界確定測量」が非常に重要になります。

 

2. 境界確定業務

隣接する土地の所有者と立会いを行い、境界を確定させます。

 

境界が曖昧な場合のリスク

• 売却後のトラブル
• 越境問題（塀・建物など）
• 相続時の争い

株式会社YMホームでも、「境界未確定」が原因で売却が長期化するケースを多く見てきました。

 

3. 表示登記の申請

土地家屋調査士の独占業務として、以下の登記があります。

主な登記

• 建物表題登記（新築時）
• 建物滅失登記（解体時）
• 土地分筆登記（土地を分ける）
• 土地合筆登記（土地をまとめる）
• 地目変更登記

 

4. 各種図面の作成

登記申請に必要な図面も作成します。

• 地積測量図
• 建物図面
• 各階平面図

これらは高い専門性と正確性が求められます。

1. 不動産を売却する時

売却前に以下を明確にすることが重要です。

• 正確な面積
• 境界の確定

これにより、買主の安心感が大きく向上します。

 

2. 土地を分けて売る時（分筆）

分譲や一部売却には分筆登記が必要です。

 

3. 建物を新築した時

新築後は1ヶ月以内に「建物表題登記」が必要です。

 

4. 建物を解体した時

滅失登記を行わないと、実態と登記がズレた状態になります。

5. 相続が発生した時

相続では境界トラブルが顕在化しやすいため、事前の測量が重要です。

 

土地家屋調査士に依頼するメリット

1. トラブルの未然防止

境界確定により、近隣との紛争を防げます。

2. 売却のスムーズ化

境界が明確な土地は、買主にとって安心材料となります。

3. 不動産価値の向上

「測量済み・境界確定済み」は大きな付加価値です。

4. 正確な登記手続き

専門家による申請でミスを防げます。

測量費用

• 現況測量：10万〜30万円
• 境界確定測量：50万〜100万円以上

※土地の広さ・隣地状況により変動

 

登記費用

• 建物表題登記：8万〜15万円
• 滅失登記：3万〜6万円
• 分筆登記：30万〜80万円

• 境界未確定での売却

→ 売買後のクレームにつながる可能性

• 古い測量図の使用

→ 現況と一致しないケースあり

• 隣地立会いが取れない

→ 境界確定が長期化

土地家屋調査士との連携による安心サポート

株式会社YMホームでは、経験豊富な土地家屋調査士と連携し、以下のようなサポートを行っています。

• 売却前の測量提案
• 境界問題の事前解決
• 分筆・土地活用のご提案
• 相続不動産の整理サポート

単に「売る」だけでなく、「トラブルなく、安心して売却できる状態を整える」ことを重視しています。

 

土地家屋調査士の選び方

1. 実績が豊富

経験値がトラブル対応力に直結します。

2. 説明が分かりやすい

専門用語を噛み砕いて説明できるかが重要です。

3. スピード対応

不動産取引ではスピードも大きな価値です。

土地家屋調査士は、不動産の「見えないリスク」を可視化する重要な専門家です。

特に以下のような方は、早めの相談をおすすめします。

• 土地・建物を売却したい
• 相続した不動産を整理したい
• 境界が不明確で不安
• 土地を分けて活用したい

 

～無料相談のご案内（株式会社YMホーム）～

株式会社YMホームでは、

• 土地の境界に関するご相談
• 測量・分筆のご提案
• 不動産売却の事前チェック

などを無料で承っております。

「まだ売るか決めていない」

「とりあえず話だけ聞きたい」

という段階でも大歓迎です。

 

▶ 不動産のことでお悩みの方へ

境界・測量・売却・相続までワンストップで対応いたします。

まずはお気軽に株式会社YMホームへご相談ください。