不動産登録免許税の計算方法徹底解説

登録免許税とは、不動産や会社などの登記を行う際に課される国税です。

不動産を取得した場合、その所有者を公的に証明するために「登記」を行う必要があります。

登記とは、土地や建物の所有者や権利関係を法務局の登記簿に記録する制度のことです。

この登記手続きを行う際に課される税金が登録免許税です。

 

登録免許税が必要になる主なケース

不動産では、次のような場面で登録免許税が発生します。

不動産取得時

• 不動産購入（所有権移転登記）
• 新築住宅（所有権保存登記）

 

相続・贈与

• 不動産相続（相続登記）
• 不動産贈与（所有権移転登記）

 

住宅ローン

• 抵当権設定登記
• 抵当権抹消登記

 

つまり、不動産に関する権利関係を登記する場合にはほぼ必ず発生する税金といえます。

 

不動産登記とは

登録免許税を理解するためには、まず「登記制度」を理解する必要があります。

登記とは、土地や建物の所有者や権利関係を法務局が管理する制度です。

登記簿には次のような情報が記録されています。

登記簿に記録される内容

• 不動産の所在地
• 土地の面積
• 建物の構造
• 所有者
• 抵当権

この制度によって、不動産の所有者が誰なのかを社会的に証明することができます。

登録免許税は次の計算式で求められます。

登録免許税

＝ 課税標準 × 税率

 

課税標準とは

課税標準とは、税金計算の基準となる金額です。

不動産の登録免許税の場合、通常は固定資産税評価額が課税標準になります。

 

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、市町村が決定する不動産の評価額です。

固定資産税の計算に使用される金額で、次の書類で確認できます。

• 固定資産税納税通知書
• 固定資産評価証明書
• 固定資産税課税明細書

 

一般的に固定資産税評価額は、市場価格の60〜70％程度と言われています。

 

登記の種類と登録免許税率

登録免許税は登記の種類によって税率が異なります。

主な税率は次のとおりです。

登記の種類　　　　　　　　税率

所有権保存登記　　　　　　0.4%

所有権移転登記（売買）　　 2.0%

所有権移転登記（相続）        0.4%

所有権移転登記（贈与）        2.0%

抵当権設定登記　　　　　　0.4%

この税率に課税標準を掛けて税額が決まります。

不動産購入時の登録免許税

不動産を購入すると、必ず所有権移転登記を行います。

これは、売主から買主へ所有者を変更する登記です。

 

所有権移転登記の税率

売買による所有権移転の税率は、

「2.0％」です。

 

登録免許税の計算例

固定資産税評価額：2000万円

2000万円 × 2％

＝ 40万円

これが所有権移転登記の登録免許税です。

 

新築住宅の場合（所有権保存登記）

新築住宅では、最初の所有者を登録する

「所有権保存登記」を行います。

税率：0.4％

 

計算例

建物評価額：1500万円

1500万円 × 0.4％

＝ 6万円

 

住宅ローンを利用する場合

住宅ローンを利用する場合、金融機関は抵当権を設定します。

抵当権とは、不動産を担保にする権利のことです。

 

抵当権設定登記

抵当権設定登記にも登録免許税がかかります。

税率：0.4％

 

計算例

住宅ローン：3000万円

3000万円 × 0.4％

＝ 12万円

 

相続による登録免許税

相続で不動産を取得した場合も登記が必要です。

2024年から相続登記は義務化されました。

相続登記の税率：0.4％

 

計算例

評価額：2000万円

2000万円 × 0.4％

＝ 8万円

売買よりも税率が低く設定されています。

 

贈与の場合の登録免許税

贈与の場合の税率は売買と同じです。

税率：2.0％

さらに贈与税も発生するため、税負担が大きくなります。

そのため、不動産の移転では相続の方が有利になるケースが多いです。

マイホーム取得を促進するため、住宅には登録免許税の軽減制度があります。

 

軽減税率

登記　　　　　　　本則税率　　軽減税率

所有権保存登記　　　0.4%　　　0.15%

所有権移転登記　　　2.0%　　　0.3%

抵当権設定登記　　　0.4%　　　0.1%

軽減措置を利用することで、税額は大きく下がります。

 

軽減措置の適用条件

軽減措置を受けるには、次の条件があります。

 

主な条件

• 自己居住用住宅
• 床面積50㎡以上
• 取得後1年以内の登記
• 新耐震基準を満たす住宅

 

中古住宅の場合は

• 築年数制限
• 耐震証明

などが必要になる場合があります。

不動産購入時によく混同される税金が「不動産取得税」です。

違いは次の通りです。

 

税金　　　　　　内容

登録免許税　　　登記時に支払う税金

不動産取得税　　不動産取得後に課税される税金

 

登録免許税は、

「法務局への登記時に支払う税金」

不動産取得税は、

「後日都道府県から通知が来る税金」

という違いがあります。

 

登録免許税の支払い方法

登録免許税は登記申請時に支払います。

支払い方法

• 収入印紙
• 電子納付

 

実際には司法書士が登記手続きを行うことが多く、登記費用としてまとめて支払います。

 

不動産購入時の諸費用

不動産購入時には登録免許税以外にも費用がかかります。

主な諸費用

• 登録免許税
• 不動産取得税
• 仲介手数料
• 司法書士費用
• 印紙税

これらを合計すると、物件価格の

「6〜10％程度」になることもあります。

登録免許税は法律で決まった税金ですが、次の方法で負担を抑えることができます。

住宅軽減措置を利用する

最も大きな節税方法です。

所有権移転

2.0％ → 0.3％

まで下がります。

認定住宅を利用する

次の住宅ではさらに税率が下がる場合があります。

• 長期優良住宅
• 低炭素住宅

 

相続を利用する

贈与より相続の方が税率が低くなるため、節税になるケースがあります。

登録免許税は、不動産の登記を行う際に必ず発生する税金です。

主なポイントは次の通りです。

• 不動産登記の際に課される国税
• 固定資産税評価額 × 税率で計算
• 売買は2.0％
• 相続は0.4％
• 住宅は軽減措置あり

不動産取引では税金や手続きが複雑なため、専門家に相談することが重要です。

 

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