不動産売買の登録免許税軽減条件解説

不動産取得税の基本

不動産取得税とは、「土地や建物などの不動産を取得した際に一度だけ課税される地方税（都道府県税）」です。

不動産を取得した人に対して課税される税金で、取得方法は問いません。

つまり、次のような場合に課税されます。

• 不動産の売買
• 新築住宅の建築
• 贈与
• 交換
• 競売
• 現物出資

 

このように、不動産を取得する行為そのものに対して課税される税金が不動産取得税です。

なお、相続による取得の場合は不動産取得税は課税されません。

これは相続税との二重課税を防ぐためです。

 

不動産取得税は地方税

不動産取得税は国税ではなく、都道府県に納める地方税です。

そのため

• 奈良県
• 大阪府
• 京都府

など、それぞれの都道府県が税金を徴収します。

納税先は、市区町村ではなく都道府県税事務所になります。

課税対象となる不動産

不動産取得税の対象となるのは、次のような不動産です。

土地

• 宅地
• 農地
• 山林
• 原野
• 雑種地

つまり、ほぼすべての土地が対象になります。

建物

• 住宅
• マンション
• アパート
• 店舗
• 事務所
• 倉庫
• 工場

住宅だけでなく、事業用建物も課税対象になります。

 

不動産取得税が課税される取得方法

売買

最も多いのが不動産の売買による取得です。

住宅購入、土地購入、投資用物件など、売買契約で取得した場合はすべて課税対象です。

 

新築

注文住宅を建てた場合も不動産取得税が課税されます。

これは、ハウスメーカー・工務店などで建築した場合でも同じです。

 

贈与

親から子へ土地や住宅を贈与した場合なども課税対象です。

贈与の場合は、贈与税・不動産取得税の両方がかかる可能性があります。

 

交換

不動産同士を交換する場合も取得とみなされます。

 

不動産取得税が課税されないケース

以下の場合は不動産取得税は課税されません。

相続

相続による取得は非課税です。

ただし、

• 遺贈
• 死因贈与

などの場合は課税対象となる可能性があります。

 

法人の合併

法人の合併による資産移転は原則として非課税です。

 

一定金額未満の不動産

次の場合は課税されません。

建物

• 新築住宅：1200万円未満
• その他建物：23万円未満

土地

• 10万円未満

不動産取得税の税率は原則「4％」です。

ただし現在は軽減措置があり、次の税率になっています。

不動産種類　　　　　　税率

土地　　　　　　　　　3%

住宅　　　　　　　　　3%

住宅以外の建物　　　　4%

この軽減措置は2027年3月31日まで延長されています。

不動産取得税は次の式で計算されます。

課税標準額 × 税率

ここで重要なのが、課税標準額です。

不動産取得税は購入価格ではなく固定資産税評価額で計算されます。

一般的に固定資産税評価額は、

市場価格の60〜70％程度

とされています。

 

不動産取得税の計算例

住宅購入の例

土地評価額：1200万円

建物評価額：900万円

　税　率　：3%

 

土地

1200万円 × 3%＝36万円

建物

900万円 × 3%＝27万円

合計63万円

ただし、住宅の場合は軽減措置があるため実際にはもっと安くなるケースが多いです。

新築住宅には非常に大きな軽減措置があります。

控除額

1200万円

つまり建物評価額から1200万円が差し引かれます。

 

適用条件

次の条件を満たす必要があります。

• 床面積50㎡以上240㎡以下
• 居住用住宅

 

計算例

建物評価額：1600万円

　控　徐　：1200万円

課税対象　：400万円

　税　額　：400万円 × 3%＝12万円

軽減がない場合

1600万円 × 3%＝48万円

つまり、36万円の軽減になります。

中古住宅も条件を満たせば軽減措置を受けられます。

控除額は建築年によって異なります。

建築年　　　　控除額

1997年以降　　1200万円

1989年以降　　1000万円

1985年以降　　450万円

さらに耐震基準を満たしている必要があります。

住宅用土地にも軽減措置があります。

税額から次の金額が控除されます。

次のいずれか大きい方

• 45,000円
• 土地評価額 × 1/2 × 3%

この軽減措置により、住宅用土地の取得税はほぼゼロになるケースも多いです。

不動産取得税は取得後すぐには請求されません。

通常は、取得から3〜6ヶ月後に納税通知書が届きます。

納付期限は通知書に記載されています。

 

不動産取得税の納付方法

主な納付方法は次の通りです。

• 金融機関
• コンビニ
• クレジットカード
• 電子納税
• スマホ決済

自治体によって対応方法が異なります。

 

不動産取得税の申告

不動産取得税は原則として取得後60日以内の申告が必要です。

特に軽減措置を受ける場合は申告が必要です。

ただし登記情報から自治体が把握するため、申告不要の場合もあります。

 

不動産取得税と固定資産税の違い

よく混同される税金が固定資産税です。

税金　　　　　　　課税タイミング

不動産取得税　　　取得時のみ

固定資産税　　　　毎年

つまり、不動産取得税は一度だけの税金です。

• 購入価格で計算される

実際は固定資産税評価額で計算されます。

• 毎年払う税金

不動産取得税は一度だけです。

• マンションは安い？

マンションも「建物・土地持分」両方に課税されます。

• 軽減措置の申請を忘れる

申請しないと軽減が受けられないことがあります。

• セカンドハウスは軽減対象外

別荘などは軽減対象外になる可能性があります。

 

不動産売買時に知っておくべき費用

住宅購入では次の費用が発生します。

• 登録免許税
• 不動産取得税
• 仲介手数料
• 司法書士費用
• 固定資産税清算金

そのため資金計画の段階で税金も考慮することが重要です。

 

不動産取得税のよくある質問（FAQ）

Q.不動産取得税はいくらくらい？

住宅の場合、0円〜20万円程度が多いです。

Q.不動産取得税はいつ払う？

取得から3〜6ヶ月後です。

Q.マンションでも軽減措置はある？

あります。戸建てと同様の軽減が適用されます。

Q.中古住宅でも軽減はある？

耐震基準を満たせば適用されます。

不動産取得税は、不動産を取得した際に一度だけ課税される税金です。

ポイントは次の通りです。

• 税率は原則3％
• 計算は固定資産税評価額
• 新築住宅は1200万円控除
• 土地にも軽減措置あり
• 支払いは取得後3〜6ヶ月

住宅取得では軽減措置により税額が大幅に下がることが多いため、制度を正しく理解しておくことが大切です。

 

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