根抵当権の解除方法と注意点詳説

■ 根抵当権の基本的な仕組み

根抵当権とは、一定の範囲の取引から将来発生する不特定の債務を担保するために設定される担保権です。

通常の住宅ローンで設定される「抵当権」は、特定の借入金を担保します。一方、根抵当権は「継続的な取引関係」に基づいて発生する借入をまとめて担保する仕組みです。

例えば、銀行との間で事業資金の借入と返済を繰り返す場合、借入のたびに抵当権を設定し直すのは現実的ではありません。そこで、あらかじめ一定の限度額（極度額）を定め、その範囲内で発生する借入をまとめて担保するのが根抵当権です。

■ 極度額とは？

根抵当権には「極度額」という上限金額が定められます。

例えば、極度額3,000万円と設定されている場合、元本・利息・遅延損害金を含めて、その範囲内で担保されます。

ここで重要なのは、登記簿に記載されている金額＝現在の借入残高ではない、という点です。

極度額3,000万円でも、実際の借入残高が0円というケースもあります。

　項目　　　　　　　抵当権　　　　　　根抵当権　　　

担保対象　　　　　特定の債務　　　　不特定の債務　

借入の追加　　　　再設定が必要　　　極度額内で可能

　抹消　　　　　　完済で確定　　　　元本確定が必要

最大の違いは「元本確定」という概念があるかどうかです。

根抵当権は、単に借金を完済しただけでは自動的に消えません。まず元本を確定させ、その後抹消登記を行う必要があります。

この点が、不動産売却時の大きなポイントになります。

根抵当権が多く見られるケースは以下の通りです。

• 会社経営者の自宅
• 法人所有不動産
• 個人事業主の事業用地
• 相続した実家（親が事業をしていた）

特に中小企業では、代表者個人の自宅を担保にして金融機関と取引していることが多くあります。

金融機関側から見れば、継続的な融資をスムーズに行うための合理的な制度なのです。

■ 原則：そのままでは売却できない

買主に所有権を移転する際、通常は担保権を抹消した「きれいな状態」で引き渡す必要があります。

そのため、根抵当権が残ったままでは売却はできません。

■ 売却までの基本的な流れ

1. 借入残高を金融機関に確認
2. 元本確定手続きを行う
3. 残債を完済
4. 抹消登記を行う
5. 所有権移転

この一連の流れを、決済日までにスケジュール調整する必要があります。

根抵当権は、債権が変動することを前提とした担保です。そのため、まず「これ以上新たな債務は発生しない」という状態に確定させる必要があります。

これを「元本確定」といいます。

元本確定には以下の方法があります。

• 当事者間の合意
• 契約期間満了
• 競売開始
• 破産手続開始決定
• 債務者の死亡（一定条件）

売却目的の場合、多くは金融機関との協議による合意確定となります。

相続案件では、根抵当権の存在に気づかずに手続きを進めてしまうケースがあります。

例えば、

• 親が会社経営をしていた
• すでに会社は廃業している
• しかし登記上は根抵当権が残っている

という状況です。

この場合、借入がなくても金融機関の手続きが必要になります。

さらに厄介なのは、

• 金融機関が合併している
• 支店が統廃合されている
• 担当者が不明

というケースです。

金融機関の変遷は、例えば三菱UFJ銀行やみずほ銀行のように、過去に複数回の合併を経ている例も多く、旧銀行名で設定された根抵当権の権利関係確認に時間がかかることがあります。

① 借入は完済していると思っていた

→ 実際には利息や保証料が残っていた。

②会社が解散している

→ 法人清算手続きが未了で元本確定ができない。

③ 連帯保証人が複数いる

→ 全員の同意が必要。

④ 極度額が高額

→ 買主が心理的に不安を感じ、売却が長期化。

■ 方法1：完済してから売却

もっとも一般的な方法です。

売却代金で残債を清算し、同時に抹消します。

■ 方法2：任意売却

残債が売却価格を上回る場合は、金融機関と交渉し任意売却を行うケースもあります。

■ 方法3：不動産買取の活用

一般の仲介市場では、

• 手続きが複雑
• 抹消の目途が立たない
• 書類不足

といった理由で敬遠されることがあります。

不動産買取会社であれば、

• 手続きスケジュール調整
• 金融機関との交渉補助
• 抹消前提での条件提示

など柔軟に対応できるケースが多くあります。

• 登記識別情報（または権利証）
• 根抵当権解除証書
• 委任状
• 印鑑証明書

司法書士が関与するのが一般的です。

結論から言えば、売却予定がなくても放置はおすすめできません。

理由は以下の通りです。

• 相続時にトラブルになる
• 金融機関との連絡が困難になる
• 会社解散後は手続きが煩雑

特に高齢化社会においては、早期整理が重要です。

根抵当権は決して珍しいものではありません。しかし、

• 内容を理解していない
• 借入状況を把握していない
• 金融機関に確認していない

という状態が、売却の障害になります。

不動産売却を検討される際は、まず登記簿を確認し、根抵当権の有無をチェックすることが大切です。

根抵当権が設定されている不動産でも、売却は可能です。

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