抵当権解除の具体的条件と手続き解説

■ 抵当権の基本的な仕組み

抵当権とは、金融機関などがお金を貸す際に、不動産を担保として設定する権利のことです。

例えば、住宅ローンを利用して自宅を購入する場合、銀行などの金融機関は「もし返済ができなくなった場合に備えて」その不動産に抵当権を設定します。

債務者（借主）が返済不能になった場合、金融機関はその不動産を競売にかけ、売却代金から貸付金を回収できる仕組みです。

つまり、抵当権は「返済が滞ったときの保険」のようなものと言えます。

■ 抵当権はどこで確認できる？

抵当権が設定されているかどうかは、不動産の登記簿（登記事項証明書）で確認できます。

登記簿の「権利部（乙区）」に、金融機関名や債権額、設定日などが記載されています。

結論から申し上げますと、抵当権がついていても売却は可能です。

ただし、原則として売却時には抵当権を抹消しなければなりません。

■ 抵当権抹消の条件

抵当権は、住宅ローンなどの債務を完済すれば抹消できます。

一般的な流れは次のとおりです。

不動産を売却

売却代金でローンを完済

金融機関から抵当権抹消書類を受け取る

司法書士が抹消登記を行う

このため、多くのケースでは「売却と同時にローン完済・抵当権抹消」を行います。

■ 売却価格がローン残債を上回る場合

例えば、

・売却価格：3,000万円

・ローン残債：2,000万円

この場合、売却代金でローンを完済できるため問題ありません。差額は売主様の手元に残ります。

■ 売却価格がローン残債を下回る場合

例えば、

・売却価格：1,800万円

・ローン残債：2,500万円

この場合、700万円不足します。

不足分を自己資金で補填できれば通常売却が可能ですが、難しい場合は「任意売却」という方法を検討することになります。

任意売却とは、金融機関の同意を得て、市場価格に近い金額で不動産を売却する方法です。

競売になる前に売却することで、以下のようなメリットがあります。

・市場価格に近い金額で売却できる

・近隣に事情を知られにくい

・引越し時期の相談ができる

・残債の分割返済交渉が可能

競売は裁判所主導で進み、価格も相場より低くなる傾向があります。そのため、返済が困難になりそうな段階で早めに相談することが重要です。

不動産によっては、抵当権が複数設定されていることがあります。

【例】

・第一順位：銀行（住宅ローン）

・第二順位：消費者金融

・第三順位：税金滞納による差押え

この場合、すべての債権者の同意が必要となるため、売却はより複雑になります。

特に税金滞納による差押えがある場合、市町村との協議も必要になります。

返済を長期間滞納すると、金融機関は競売の申立てを行います。

一般的な流れは以下のとおりです。

1.  滞納開始

2.  督促状・催告書

3.  期限の利益喪失

4.  代位弁済

5.  競売申立て

競売開始決定後でも任意売却は可能ですが、時間的制限があるため迅速な対応が求められます。

相続不動産にも抵当権が残っているケースがあります。

被相続人がローンを完済していなかった場合、債務も相続対象となります。

このような場合は、

・相続放棄

・売却による完済

・任意売却

などの選択肢を検討する必要があります。

相続発生から3か月以内に判断が必要となるケースもあるため、早めの相談が重要です。

抵当権抹消にかかる主な費用は以下のとおりです。

・登録免許税（不動産1件につき1,000円）

・司法書士報酬（1～3万円程度）

売却時は通常、決済日に司法書士が一括で手続きを行います。

抵当権がある不動産の売却には、

・金融機関との調整

・残債確認

・抹消手続き

・差押え対応

・任意売却交渉

など、専門的な知識と経験が必要です。

特に、

・ローン滞納中

・差押え通知が届いている

・競売開始決定が出ている

・複数の借入がある

このような状況では、迅速な対応が将来を大きく左右します。

抵当権は、住宅ローンを利用する多くの方にとって身近な存在です。しかし、売却時には必ず整理しなければならない重要な権利でもあります。

・抵当権があっても売却は可能

・売却時には抹消が必要

・残債がある場合は任意売却という選択肢もある

・早めの相談が解決への近道

不安を抱えたまま時間が経過すると、状況は悪化することがあります。まずは現状を正確に把握することが第一歩です。

 

無料相談・無料査定のご案内

「ローンが残っているけれど売れるの？」 「競売になりそうで不安…」 「金融機関との交渉が分からない」

このようなお悩みは、一人で抱え込まずにご相談ください。

当社では、

✅ 抵当権付き不動産の無料査定

✅ 任意売却のご相談

✅ 差押え・競売前の緊急対応

✅ 相続不動産の整理サポート

を行っております。

秘密厳守・相談無料です。

まずはお気軽にお問い合わせください。

株式会社ＹＭホームが状況に応じた最適な解決方法をご提案いたします。