農地の売買は簡単じゃない？ ―知っておきたい基礎知識と注意点—
2026/02/13
「親から農地を相続したけれど使う予定がない」「農業をやめるので土地を売りたい」
「農地を購入して事業用地として活用したい」
近年、このようなご相談が不動産会社にも増えています。
しかし農地の売買は、一般的な宅地や住宅とは大きく仕組みが異なり、
農地法という特別な法律の規制を受けます。
そのため「売りたいと思ってもすぐ売れない」「買主が見つかっても契約できない」
というケースも少なくありません。
本記事では、不動産会社の視点から、
・農地とは何か
・農地売買に必要な許可
・売却できるケース／できないケース
・価格の考え方
・よくあるトラブル
・スムーズに売却するためのポイント
などを、できるだけ分かりやすく解説していきます。
目次
農地とは？意外と知られていない定義
農地とは、農地法上、
「耕作の目的に供されている土地」
または
「将来耕作される見込みのある土地」
と定義されています。
現在使っていなくても、登記地目が「田」「畑」になっていれば農地として扱われます。
重要なのは、現況ではなく登記地目が基準になることが多いという点です。
空き地のように見えても、登記上は畑のまま、というケースもよくあります。
農地が自由に売買できない理由
農地が一般の土地と違う最大の理由は、日本の農業を守るためです。
農地が投機目的で売買されたり、無秩序に宅地化されたりすると、食料生産の基盤が失われてしまいます。
そのため農地法では、
・誰が
・どのような目的で
・どんな土地を取得するのか
を厳しくチェックする仕組みになっています。
この許可を出すのが、市町村の農業委員会です。
農地売買に関わる「農地法」の主な種類
農地売買では主に次の3つの許可区分があります。
農地法3条（農地のまま売買する場合）
農地を農地として売買するケースです。
買主は原則として「農業従事者」である必要があり、
・一定以上の農地面積を持つ
・年間の農作業日数
・営農計画
など細かな条件を満たさなければなりません。
一般の方が趣味で買う、ということは基本的にできません。
農地法4条（所有者が転用する場合）
自分の農地を駐車場や資材置き場にするなど、用途変更する場合です。
売買は伴いませんが、転用許可が必要です。
農地法5条（売買＋転用する場合）
もっとも相談が多いのがこのケース。
農地を購入し、住宅用地や事業用地に転用する場合です。
買主・用途・立地条件などを総合的に審査されます。
どんな農地でも転用できるわけではない
農地は立地条件によってランク分けされています。
代表的なのが以下です。
・農用地区域内農地（原則転用不可）
・甲種農地
・第1種農地
・第2種農地
・第3種農地
特に「農用地区域内農地」は、転用が極めて困難です。
農地の売却価格はどう決まる？
農地価格は宅地と比べて大きく安くなるケースが多いです。
理由は、
・自由に使えない
・買主が限定される
・転用できるか不確定
といった制約が多いためです。
また、
・立地
・接道状況
・上下水の有無
・周辺環境
・転用可能性
・造成費用
などで価格は大きく変動します。
同じ市内でも、場所によって数倍の差が出ることも珍しくありません。
よくある農地売買のトラブル
「買主が見つかったのに許可が下りない」
農地法の許可は申請すれば必ず通るわけではありません。
営農計画が甘い、用途が不適切などの理由で不許可になることもあります。
「転用できると思って購入したらできなかった」
購入前の調査不足が原因です。
農用地区域内だった、接道条件を満たしていなかったなど、後から分かるケースも。
「相続したがどうしていいかわからない」
相続登記未了のまま放置されている農地も多く、売却以前の問題になることもあります。
農地売却をスムーズに進めるポイント
① まず現況と法的区分を確認する
登記地目、用途地域、農振区域の有無などを早めに調べましょう。
② 農地に強い不動産会社へ相談
農地は専門性が高く、一般的な仲介会社では対応できない場合もあります。
農業委員会とのやり取りや許可申請に慣れた会社を選ぶことが重要です。
③買取という選択肢も検討する
条件が厳しい農地の場合、一般市場で売れにくいケースもあります。
そのような場合、不動産会社による直接買取という方法もあります。
価格は相場より下がる傾向がありますが、
・確実に売れる
・手続きが簡単
・時間がかからない
といったメリットもあります。
まとめ｜農地売買は「早めの相談」が成功のカギ
農地の売買は、
・法律
・許可
・立地条件
・買主制限
など、多くのハードルがあります。
個人で判断すると、知らないうちに遠回りしてしまうことも少なくありません。
もし
「使っていない農地がある」
「相続した農地を処分したい」
「売れるかどうか知りたい」
という場合は、株式会社ＹＭホームにご相談ください。
農地売却のご相談をワンストップでサポートします
株式会社YMホームでは、奈良県を中心に土地・戸建て・農地など、
幅広い不動産の売却相談を承っております。
特に農地については、
・農地法の許可が必要で不安
・転用できるか分からない
・相続したまま放置している
・他社で断られた
といった難しいケースのご相談も多数対応してきた実績があります。
農業委員会への申請手続きや事前調査、転用の可否確認、売却方法のご提案まで、
専門スタッフが一つひとつ丁寧にサポートいたしますので、
「何から始めればいいか分からない」
という段階でも、どうぞ安心してご相談ください。
「売れるか分からない農地」でも、まずは無料相談から
YMホームでは、
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すべて無料で行っております。
まだ売却を決めていなくても構いません。
「この農地はいくらくらいになる？」
「そもそも売れる土地なの？」
といったご質問だけでも大歓迎です。
農地は放置するほど管理負担や固定資産税の問題が大きくなりがちです。
後悔しないためにも、まずは現状を知ることから始めてみませんか？
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