不動産を売却したときにかかる税金とは？
2026/02/06
はじめに｜不動産売却で「税金」を知らないと損をする？
不動産を売却する際、多くの方が気にされるのは「いくらで売れるのか」という点ですが、実はそれと同じくらい重要なのが税金です。売却後に思った以上の税金が発生し、「こんなはずじゃなかった」と後悔される方も少なくありません。
この記事では、
・不動産売却時にかかる税金の種類
・譲渡所得税の計算方法
・所有期間による税率の違い
・利用できる節税特例
・確定申告の注意点
などを、不動産の専門家の視点で分かりやすく解説します。
目次
不動産売却時にかかる税金の種類
不動産を売却した際に主に発生する税金は次のとおりです。
譲渡所得税（所得税・住民税）
不動産を売却して利益が出た場合に課税される税金です。
実際には「所得税」と「住民税」を合わせて支払います。
印紙税
売買契約書に貼付する収入印紙代です。
売却価格によって金額が異なります。
※固定資産税は「売却後」にかかる税金ではなく、引渡日を基準に日割精算されるのが一般的です。
不動産売却の税金は「譲渡所得」で決まる
不動産売却の税金は、売却価格そのものではなく、譲渡所得に対して課税されます。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
取得費とは
購入時の価格に加え、
・仲介手数料
・登記費用
・印紙代
などが含まれます。
建物部分については、経年劣化分（減価償却）を差し引きます。
購入価格が不明な場合は、売却価格の5％を取得費として計算することも可能です。
譲渡費用とは
売却のために直接かかった費用です。
例： ・仲介手数料
・測量費
・解体費
・契約書印紙代
所有期間で税率が大きく変わる
不動産売却の税率は、所有期間によって大きく異なります。
短期譲渡所得（5年以下）
税率：約39％
長期譲渡所得（5年超）
税率：約20％
※売却した年の1月1日時点での所有期間で判定されます。
タイミング次第で税額が倍近く変わるケースもあるため、売却時期の見極めは非常に重要です。
不動産売却で使える主な節税特例
居住用財産の3,000万円特別控除
マイホーム売却の場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できます。
多くの方が対象になる代表的な制度です。
条件： ・実際に住んでいた住宅
・親族間売買でない
・過去2年以内に同特例を使っていない
軽減税率の特例（10年超所有）
10年以上所有したマイホームを売却した場合、
6,000万円までの部分に約14％の軽減税率が適用されます。
3,000万円控除と併用可能です。
相続不動産の取得費加算の特例
相続した不動産を売却する場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。
相続後3年10か月以内の売却が条件となります。
不動産売却後は確定申告が必要
不動産を売却した翌年には、原則として確定申告が必要です。
たとえ税金がゼロになる場合でも、申告しなければ特例は適用されません。
不動産売却をご検討中の方へ
不動産売却の税金は、
・売却タイミング
・特例の使い方
・測量や解体の有無
によって大きく変わります。
売却前にシミュレーションすることで、手取り額が数百万円変わるケースも珍しくありません。
株式会社ＹＭホームでは、
✔ 無料査定
✔ 売却時の税金シミュレーション
✔ 特例適用の確認
✔ 相続不動産のご相談
までワンストップで対応しております。
「まだ売るか決めていない」
「とりあえず税金だけ知りたい」
そんな段階でもお気軽にご相談ください。
まとめ｜不動産売却と税金はプロに相談するのが近道
不動産売却時の税金は複雑ですが、
・譲渡所得の計算
・所有期間の確認
・特例の活用
を正しく行えば、無駄な税金を防ぐことができます。
後悔のない売却のためにも、ぜひ早めにご相談ください。
