不動産相続と贈与税の基礎知識

まず知っておいていただきたいのは、相続税は、相続した人すべてにかかる税金ではないということです。

相続税には「基礎控除」と呼ばれる非課税枠があり、相続した財産の合計が、この金額以内であれば相続税はかかりません。

基礎控除額は、次の計算式で決まります。

3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数

たとえば、

・相続人が配偶者と子ども2人の場合（合計3人）

この場合の基礎控除額は4,800万円 となります。

相続した財産の評価額が4,800万円以下であれば、相続税の申告や納税は不要です。

相続税の話で特に分かりにくいのが、不動産の評価額です。

不動産は、「今売ったらいくらになるか」という価格ではなく、相続税専用のルールに基づいた評価額で計算されます。

一般的には、実際の売却価格の7〜8割程度になることが多いと言われています。

ただし、土地の形や立地条件によっては、評価額がさらに下がるケースもあります。

―土地の評価方法について―

土地の評価方法は、主に次の2つです。

路線価方式

市街地などでは、道路ごとに「路線価」が定められています。

この路線価をもとに、

・土地の面積

・形の良し悪し

・間口や奥行き

などを考慮して評価額を算出します。

少し使いにくい土地の場合、その分評価額が下がることもあり、思っていたより相続税が少なくなるケースも珍しくありません。

倍率方式

路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価します。

郊外や調整区域の土地などは、この方式が使われることが多くなります。

建物の評価は比較的シンプル

建物については、固定資産税評価額 ＝ 相続税評価額となるのが基本です。

築年数が古い建物は評価額が低くなりやすく、場合によっては、「建物の評価はほとんどゼロに近い」ということもあります。

不動産相続でよくあるお悩みのひとつが、相続税を払うための現金が足りないという問題です。

不動産は価値が高くても、

・すぐに現金化できない

・分割しにくい

という性質があります。

相続税は、相続開始から10か月以内に納める必要があるため、準備が間に合わず困ってしまう方も少なくありません。

このような場合、

・不動産を売却する

・借入を利用する

・延納・物納を検討する

など、いくつかの選択肢があります。

「何も分からないまま時間だけが過ぎてしまう」これが一番避けたいケースです。

不動産相続では、条件を満たすことで相続税を大きく減らせる制度があります。

配偶者の税額軽減

配偶者が相続する場合、

・1億6,000万円まで

　または

・法定相続分まで

相続税がかからない制度です。

自宅を配偶者が相続するケースでは、この特例により相続税がゼロになることも多くあります。

小規模宅地等の特例

特に重要なのが、この特例です。

亡くなった方が住んでいた土地や、事業に使っていた土地について、

・居住用宅地：評価額を最大80％減額

・事業用宅地：評価額を最大80％減額

できる可能性があります。

評価額が大きく下がるため、相続税の負担が一気に軽くなるケースも少なくありません。

相続した不動産について、

・使う予定がない

・管理が大変

・相続税の支払いが不安

という場合、売却するという選択も決して悪いものではありません。

相続後の売却でも、

・税金が軽減される特例

・空き家に関する特別控除

などが使える場合があります。

大切なのは、「何となく持ち続ける」のではなく、ご家族にとって一番負担の少ない方法を選ぶことです。

―相続は「早めに相談」が安心です―

不動産を相続したときの相続税は、

・不動産の評価方法

・特例が使えるかどうか

・相続人同士の話し合い

によって、大きく変わります。

少しの違いで、数百万円単位で税額が変わることも珍しくありません。

「まだ売るつもりはない」

「とりあえず話だけ聞いてみたい」

そんな段階でも、早めに相談することで選択肢は広がります。

不動産の相続でお悩みの方は、どうぞお気軽に株式会社ＹＭホームにご相談ください。